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¿Que es un Fideicomiso?

Técnicamente es un contrato celebrado por escritura pública en el que, según la ley 24.441, una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.

El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada, en los términos del artículo 2662 del Código Civil y disposiciones de la ley 24.441 y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto. Una vez finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, transmitirá a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

Dada la importancia de la figura y su aplicación práctica, conviene resumir las principales características:

  • Se crea un patrimonio distinto y separado del propio de Fiduciantes y Fiduciario, los bienes fideicomitidos no pueden ser embargados ni alcanzados jurídicamente por problemas ajenos al negocio ni cuestiones particulares de los participantes.
  • No tiene personería jurídica; si tributaria y fiscal.
  • Es un instrumento destinado a fomentar los negocios, a través de una persona distinta e idónea, que es el Fiduciario.
  • Es un contrato bilateral, consensual y real que necesita de la transferencia de bienes.
  • Se materializa y justifica en pos del Beneficiario.
  • Tiene tres momentos relevantes: a) la transferencia de los bienes del Fiduciante al Fiduciario; b) el desempeño del Fiduciario como propietario en cumplimiento del encargo y c) la transferencia de los bienes de Fiduciario a Beneficiarios y Fideicomisario.
  • La insuficiencia de los bienes permite la liquidación extrajudicial a cargo del Fiduciario, sin aplicar la ley de Concursos y Quiebras.
  • El Fiduciario debe llevar una contabilidad independiente por cada fideicomiso.
  • La duración máxima es de 30 años, con excepción de los Fondos Forestales de Inversión Directa (ley 25.080) o que el Beneficiario sea un incapaz.
  • Se establece una relación contractual sin establecer una vinculación societaria.
  • Es temporal y específico, por lo que la relación finaliza con la conclusión de la obra.
  • Es un instrumento versátil y flexible pactado libremente entre las partes. Permite la transferencia de derechos del beneficiario, se liquida mucho más rápido que una sociedad, y permite incluso, la sustitución del fiduciario.
 
 

 
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